보증금 반환환 질문드립니다

안녕하세요 저는 수원에 5년째 원룸에 살고 있는 사람입니다 2014년 계약하고 계속 자동연장으로 살고 있는데요

2년전 결혼하면서 인천에 전입신고를 한 상황입니다(수원원룸은 전입신고는 안되있는 상황)

주말부부로 2년을 살다가 드디어 저희가 집을 구하려고 원룸을 빼려고 하는데..(3개월전에 나간다는 의사를 밝힘)

다른집이 들어와야 돈을 줄 수 있다고 합니다

당장 12월말에 구하려고 했는데 거기도 사정이 안좋다 각서를 써주겠다 하는 바람에 어떻게 해야 할지 모르겠네요

1.각서를 써준다고 하는데...어떻게 준비를 하고 어떤걸 받아놔야 하는걸까요? 효력이 어느정도 있는건가요?

2.수원 원룸집을 전입신고를 다시해서 전세보증보험이라는 게 있던데 가입이 된다면 돌려받을 수 있는건가요?

3.안돌려준다면 소송을 한다고 하면 제 돈을 다 받을 순 있는건가요?

아무 기술도 없이 열심히 살아 모아돈 제 4천만원이 없어지는게 아닌지 너무나 속상하고 힘이 듭니다

제발 도움을 주세요 . 부탁드립니다